しんちゃんの投資備忘録

投資が何よりも大好きです。投資対象は上場株式、不動産(国内・海外)、未公開株、クラウドファウンディング、中古商品などなど。 投資に関しての雑感、情報を中心に日々興味あることも合わせて書いていこうと思ってます。

カテゴリ: 不動産関係

先日マレーシアに行ってきました。


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3年前に買った物件が完成とのことで見にいってきました。
写真は上が実物で下が街区全体の模型です。

マレーシア通貨のリンギット安(原油安の影響だそうです)で今のところ儲けは全くないですが、
ほとんどファイナンスで購入したので売却しないのであればリンギット安はまあそこまで悪くないなと自分に言い聞かせてます 苦笑。

去年から噂のある海外不動産を使った節税が、どうやら規制が入るようです。
https://www.kenbiya.com/column/zei/25/
海外不動産での節税スキームは下記が参考になります。
http://www.foreland-realty.com/?page_id=1175752
検討されている方は今年がラストチャンスかも知れませんね。

米国は日本のようにがんがん建て替えることはなく、古い建物をひたすらリノベーションして使い続けます。あれだけ家賃が急騰しているシリコンバレーでも建築現場はほとんどありませんでした。
シドニーも家賃急騰ですごいことになっているそうです。
http://jp.reuters.com/article/homeless-idJPKCN0W907P

先日も港区のタワーマンションに住んでる友人が8%の家賃値上げを言われて困ってるとのことでした。港区のタワマンの賃貸物件は少し過熱しているようです。

東証RIET指数
東証REIT指数

直近結構下げてますが、反転するかも知れません。
日本商業開発のホルダーとしては利回りの低下は大歓迎です 笑。








今日は茅ヶ崎に合法的に民泊ができるという触れ込みの海沿いの物件の建築予定地を見てきました。
134号線でかつ部屋によっては海が眺望できる、希少な土地でした。
案内してくれた方はネット代理店から大家業に転進して3.5億の投資(借り入れ含め)で現在家賃収入5千万円とのこと。

話してみると不動産をメインやっている方は、不動産ほど固くていい投資案件はないと確信をもっています。
株式投資がメインの人は、多分ほとんどの方が配当よりもキャピタルゲインなのではないでしょうか。

ウオーレンバフェットの投資の極意は、買値に対しての配当利回りだという方もいます。銘柄によっては数十%のものもあるでしょう。

持株の買値に対しての利回りを調べてみました。
不動産なみの10%もけっして夢ではないと思ってます。
※今期配当金 クルーズのみ前期 
日本商業開発    3.2%     
日本管理センター    2.5%
日本駐車場開発           3.6%
クルーズ       0.7%
レントラックス      0.8%
アメイズ        2.6%
FPG        4.4%
エリアリンク     3.3%

 

東京六本木ミッドタウンのところにできるタワーマンションの坪単価が何と1000万だそうです。
http://mainichi.jp/premier/business/articles/20160302/biz/00m/010/022000c
以前このブログにも書きましたが目黒駅前のタワーマンションが坪600万でほぼ即日完売なので、あながち無い数字ではないですがびっくりですね。
完全にバブル時代を超えてます。

米国も中古住宅の価格がリーマン前に戻っているそうです。
https://twitter.com/Kamada3/status/705424526432055297
日経新聞の記事ですが、マイナス金利導入したデンマークでは高級住宅地が5年で4倍超とのこと。

日本にいるとバブルかと思いがちですが、アジアのマンションは日本より高いです。
ホテルの宿泊代も日本は突出して安かったですが、だんだん世界的な価格になってきました。

RIETの利回りも大型株は3%前後です。
http://www.japan-reit.com/list/rimawari/

以前は金利が上がると思って借り入れも固定でしか借りていませんでしたが、金利が上がる理由がなかなか思い浮かびません。2年前は原油100ドルだったので、何が起こるかわからないのもまだ事実ですが。

さらなる不動産バブルがやってくるのではとふと思い、こんなブログを書いてみました。
 

NY大きく上げたので期待しましたが、9時すぎ現在はあまりパッとしませんね。

「なちゅの市川投資綜合研究所」さんが我らが日本商業開発の記事を書いていたので、リンクしておきます。
http://ameblo.jp/mtr-cyberbranch/entry-12054377883.html

不動産が凄い勢いで売れてます。
エリアリンクも販売用不動産が売れて大幅上方修正してます。
http://www.arealink.co.jp/images/news/856_858_1.pdf?20150728073202 
同じくサンセイランディックも
http://www.sansei-l.co.jp/files.php?id=000410

一昨日ランチしてた不動産投資をしている友人も、利回り6%でも物件がなくて厳しいといってました。
民主党政権のときは15~20%前後の物件も結構あったので、隔世の感があります。
もっと買っておけばよかった 笑

僕が年始に手放したスターマイカあたりも販売用不動産を大量に持ってるのでおもしろいかも知れません。
http://stocks.finance.yahoo.co.jp/stocks/detail/?code=3230.T&d=1y

昨日ランチした友人はなんと福島のトランクルームで利回り40%出してるといってました。
土地を借りて、中古のコンテナ置いてるだけみたいです。
さすがにもうそんな土地は出ないといってましたが。
調べてみると結構投資物件としてもあるんですね

エリアリンク社長のブログを見ると、ストレージ業界(米国ではそう言うらしいです)は米国ではかなり規模もあり進んでいるようです。
http://www.arealink.co.jp/seeahead/2014/12/index.html?see_ahead_id=1064

エリアリンク以外でも上場企業調べてみると三協フロンテアという会社もあるんですね。
トランクルームは一事業部ですが。
http://www.sankyofrontier.com/

売上上位企業調べるとこんなブログが出てきました。
http://careerconnection.jp/biz/studycom/content_769.html

TOPのキュラーズがIPOしたら、ぜひ!検討したいですね。
http://www.quraz.com/
 

ブログもなかなかネタがないと書きにくいですね。
日々の雑感も書いて、頻度上げたいと思います。

今日初めてイオンモール幕張行ってきました。
噂には聞いていましたが、バカでかいですね。  
売上はかなりいけてないと聞いてましたが、すごい人でした。
平日は閑古鳥ともいわれてますが、訪日外国人客の呼び込みでかなりいけてるかも知れません。

 今週の日経ビジネスでも郊外から駅前へと店舗が移動しているとありましたが、高齢化=脱車(だつくるま)という図式も成り立つので、大きな流れでいうとそうだと僕も確信してます。マクドナルドやワタミの閉店店舗のリストが出回っているとの記事もありました。

駅前不動産ビジネスをしている知人が「駅前だけは不動産ビジネスでも別格。情報はそもそも表に出ないし、仲介手数料も月額家賃の3~4ヵ月払わないと手に入らない」と言ってました。以前富士そばの社長がコメントで「使途不明金は不動産仲介会社に払ってる。そのぐらいお金を払わないと手に入らない」とのこと。 

銀座のある有名なレストランも、渋谷センター街のビルオーナーが趣味でやってるというのを聞いたのを思い出しました。

駅前一等地の極小ビルひとつあれば、一生安泰ですね。孫さんも銀座ティファニービルを320億で購入してますし
http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPTYE99005M20131001
友人が銀座で飲食店をやっていたビル(ソニービルの裏手)のオーナーはドトール創業者の鳥羽さんでした。 

これからの狙い目は地方ターミナル駅前物件かも知れません。今はシャッター通りですけどね。 

本日は家のマンションの駐車場の抽選でした。2年に一回悲喜こもごもです。
うちのマンションは車の大きさで駐車場のエリア決まっていて、いい場所は大きな車なのですが結構そこがあいており、暫定使用の抽選は外れてしまいました。



タワーマンション節税! 相続対策は東京の不動産でやりなさい (朝日新書)
沖 有人
朝日新聞出版
2014-01-10




沖さんの本は、マンション買う方は必読だと思います。
マンションを今すぐ買いなさいは、予言ぴったりでしたね。

少し前に義父がなくなって、タワーマンションの評価額が時価よりもかなり安いことを知りました。
沖さんの提唱する相続税対策には身をもって体験したので、おすすめです。
少し派手にセミナー等やっているので、規制入る可能性大ですが。

沖さんの運営する住まいサーフィンでタワーマンションの階層別騰落率が発表になりました。
https://www.sumai-surfin.com/product/tower_2015.php

下層階のほうが騰落率高いです。
沖さんは著書ではタワーマンションの価値は眺望なので、高層階を勧めていますが
タワーマンションの住人としては、絶対低層階です。

理由はエレベーターです。出勤時はかなり待ちます。
低層階であれば、階段使えるので便利です。

タワーマンションは新築時は上層階のほうが高いですが、中古になると価格差はあまりありません。
地震の影響も大きいでしょうね。東日本大震災から流れ大きく変わったと思います。

先日目黒駅間のツインタワーのモデルルーム、見てきましたが(モデルルーム見るの好きなので)
坪600万と、すでに異次元に入ってます。

この戸数でほぼ全戸1億円とは驚きです。
さすがに即日完売とはいかないでしょうが、どのぐらいで完売するかは興味深々です。












 



最近自分の自宅を買ったり、奥さんの実家の売却を見て、不動産仲介の理不尽さに気づきました。

「物件情報が一般消費者には全部オープンになっていない」

という 事実です。
ここ最近、週間ダイヤモンドやワールドビジネスサテライトでも取りあげられることで、この問題が浮き彫りになっていますが。

理由は不動産取引に認められている両手取引。 

仲介会社からすれば、売り手・買い手どちらか一方から手数料をもらうよりも、売り手・買い手両方からもらうほうがいいに決まってます。勢い物件の囲い込み(情報をオープンにしない)をするのです。
大手3社の両手取引は7割近いとのこと。

ソニー不動産はまさにこの理不尽さを突いて、片手取引しかしないとのこと。

最初「ソニー、不動産仲介に進出」の記事を見て不思議に思いましたが、この業界の悪しき慣習を知って、納得しました。

ソニーのこの事業はある程度成功すると思います。大手も馬鹿じゃないからソニーがうまくいけば追随するのではと思うかも知れませんが、絶対にしないと思います。任天堂と同じで自社の業績が極端に悪くならない限りは。

大きな組織ほど波風たてるのは、タブーですからね。










 

昨日のFPGの下げは、前回の2Q決算発表なみの下げでしたね。
今日もNYが下げているので、全体的に僕のポートフォリオもマイナスですが。

sakiさんからもコメントにありましたが、日経の節税スキームの報告義務化の報道がオペリも入っていたので連想売りでしょうね。

ただオペリはまだ認知度も低く商品自体は常に品薄なので短期的に業績に影響を受けることはないですが、 こういった報道がされているということは財務省の意向として節税商品の規制強化は間違いないでしょうね。
FPGは売り時が本当に難しくなってきますね。

先日は京都の古い町屋をリノベーションしてホテルとして一棟貸しする投資家説明会に参加してきました。
隣の席にすこし前にカンブリア宮殿に出てた社長もいらっしゃいました。

インバウンド市場で一番恩恵があるのがホテルだと思っていて、ジャパンホテルリートもかなり上がっています。
http://stocks.finance.yahoo.co.jp/stocks/detail/?code=8985.T&d=1y 

意外とホテル銘柄って少ないんですよね。ぱっと思いつくのはこのあたりでしょうか。
共立メンテナンス・アメイズ・常和ホールディング・帝国ホテル・藤田観光・電鉄系

アパホテルなんて業績すごいでしょうね。未上場なので買えませんが。

イメージは下記のような感じです。
http://www.machiya-inn.net/

以前は1・2月は京都は閑散期でしたが今は中国人の旧正月需要で1年を通して、高稼働だそうです。
そもそも京都は高いビルが建てられないので、大きな供給が無いもの魅力的ですね。

古い町並みを残すことにも意義がありますし、稼動70%で利回り二桁狙えるとのことなので投資商品としても魅力的ですよね。
完成は来年8月なので、投資を実際にしてましたらこのブログでも紹介しようと思います。




 

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