しんちゃんの投資備忘録

投資が何よりも大好きです。投資対象は上場株式、不動産(国内・海外)、未公開株、クラウドファウンディング、中古商品などなど。 投資に関しての雑感、情報を中心に日々興味あることも合わせて書いていこうと思ってます。

カテゴリ: 日本商業開発

第2Qは赤字でした。

           前期比   進捗率
売上 187.05億 +244
%  57%
経常  17.28億 前期赤字      53%
利益  12.71億 +734%  58%
EPS 120.35円
PER 14.63倍(11月12日終値1761円)
配当金   55円
配当利回り 3.12%

販売用不動産 507億 +119億 (前Q388億) 
負債合計   562億 +165億 (前Q397億) 

決算説明でも仕入れを強調してます。地主リートという出口があるからだと思いますが。
地銀・生保などの金余り運用難がどこまで続くか次第ですね。

先日ソフトバンクビジョン出資先のWEWORKの説明を聞いてきました。
どの物件もほぼ完売でした。かなりオフィスはいけてます。フリーランスはもちろん駅前ペンシルビルを借りてる小規模事業者は採用もろもろ考えると一考の価値ありです。
逆に駅近のオフィス小規模ビルは、中長期的にシェアオフィスにマーケットを食われると思いました。








          前期比   進捗率
売上 176.35億 +408
%  54%
経常  21.56億 +683%     66%
利益  15.33億 +734  71%
EPS 120.63円
PER 14.88倍(8月13日終値1796円)

販売用不動産 388億 ー22億  
負債合計   397億 ー13億  

超絶決算出ましたね。第4Qの地主リートの販売余力残しての決算だけに、どこまで上方修正するのか
期待大だっただけに (泣)
昨日は一日外出で、終値みたときは目を疑いました (笑)
2000円は一瞬いったんですね。
トルコショックにしては下落幅大きいので、売り方が強いんでしょうね。

この株は本当に楽しませてくれますね。


 

期待が大きいだけに、来期予想はがっがりです 笑。
有望な銘柄が見つかった段階で少し調整しようかと。

売上312.60億  +17.5%

経常 30.44億  -40.2%(不動産は金利負担大きいので経常を採用)
利益 19.58億     -69.6%
粗利 68.58億     -11.05%
粗利率 21.9%  前年28.9%
販売在庫415億   前年316億 99億増加
ROE     10.4 %     前年44%
EPS 109.61円    -70.1%
配当金55円    前年55円
配当性向50%   前年15% 


今期予想
売上325.0億 +4.0%
経常 32.4億 +6.4%
利益 21.6億 +10.3%
終値1811円(5月11日)(去年5月11日1622円) 
時価総額323億(去年289億)
今期EPS120.91円
今期PER15倍
配当金55円
配当利回り3.03% 
配当性向 45.5%

PER,配当利回りで見ると今の株価が適正ですね。




          前期比   進捗率
売上 120.54億  
0.5%  38%
経常   4.93-79.8%     24%
利益   3.11-93.2%  22%
EPS 78.37円
PER 23.61倍(2月16日終値1851円)

販売用不動産 500億 +184億 前期比+58%  
負債合計   509億 +140億    +38%
販売管理費  22.1億 +2.24億     +11%

決算発表後にサプライズがあったわけでもないのに、上げましたね。
IRでは未発表ですが、多摩ニュータウンの土地を取得したみたいです。
https://www.kensetsunews.com/archives/157483

来期EPS楽観的にみて+30%とすると約100円。
PER20倍とすれば2000円あたりが目標株価ですかね。

先日のパークシャーテクノロジーの決算と昨日のクルーズの決算を見て両銘柄とも決算翌日(クルーズは本日)持ち株を全株(クルーズのみNISA分は除く)売却しました。
おってブログで決算発表考察を書いておきます。

ポートフォリオ2位の日本商業開発第2Qの決算。
在庫に対する販売率4%なので第4Qの地主リートへのブレイクの序章と期待したいところです 笑

           前期比    進捗率
売上 54.36億 
-43%   17%
経常 
ー2.46億(20.2億 )    
利益 
-2.02億(41.5億) 
EPS 78.37円
PER 20.77倍(11月14日終値1628円)

販売用不動産 465億 +149億 前期比+26%  
負債     491億 +122億    +25%
販売管理費  14.8億 +1.47億     +10%


売上 販売在庫 販売率 粗利率
18.2Q 19 465 4% 50%
18.1Q 34 368 9% 23%
17.4Q 146 316 46% 26%
17.3Q 24 354 41% 38%
17.2Q 57 292 8% 39%
17.1Q 39 306 19% 21%
16.4Q 31 226 17% 29%
16.3Q 21 163 19% 11%
16.2Q 2 134 16% 63%
16.1Q 119 88 2% 52%

こんなニュースもありました。
フィデリティ、
日本商業開発を 1.15%保有減(→ 3.85%)




日本商業開発第1Q
         前期比  進捗率
売上 34.66億 -11%  11%
経常  2.75億 -4.2%      13%
利益  1.83億 -93.8% 13%


全くサプライズの無い決算でした。4Q偏重とのことなので、気長に待ちたいと思います。

販売用不動産 368億 +52億 前期比+16%
負債     411億 +42億    +11%
販売管理費  6.79億 +0.52億   +8%

販売用不動産の仕入れも順調です。底地ビジネス市場も決算説明書を見るとかなり広がりを
見せています。
予想減益要因である採用も販売管理費の伸びを見てみると順調のようです。

松山凄いですね!朝早く起きてテレビに釘付けです。
明日が待ち遠しいですね。


決算ショックから早一週間が過ぎました。
2期連続の大幅減益決算予想を冷静に考えてみたいと思います。

売上 粗利率 販売在庫
17.4 146 26% 316
17.3 24 38% 354
17.2 57 39% 292
17.1 39 21% 306
16.4 31 29% 226
16.3 21 11% 163
16.2 2 63% 134
16.1 119 52% 88
15.4 69 37% 126
15.3 1 30% 120
15.2 91 22% 117
15.1 1 26% 167


2016年決算期(2期前)の第1Qの売上と粗利率が突出しています。
今思えばその反動が来ることを予想できたかも知れません。
今の持ち株でいえばM&Aキャピタルパートナーズが同じ匂いがします。レコフの案件が今期はブレイクしてますが、来期も同じように大型案件をもってくるとは考えないほうがいいかも。

2017年期の4Qが過去最高売上にもかかわらず、販売在庫も高推移で一見安泰に見えますが粗利率が2016年1Qの約半分なので、ここをどう見るかですね。会社の見解は仕入れの高騰と説明ありますが、自社ファンドへの売却なので少し安く売って利回りを良く見せる意図も感じられます。

相変わらず決算説明が秀逸です。(かなり主観ですが 笑)
http://v4.eir-parts.net/v4Contents/View.aspx?cat=tdnet&sid=1467559

自社ファンドを中心とすることでフロー収益主体からフロー+ストック(ファンド管理フィー+物件管理費)へとビジネスモデルの転換を計ってるところは、かなり僕的には嬉しい展開です。

出口がファンドと決まっているので仕入れれば仕入れただけ儲かる、なので仕入れの社員を高水準で採用するから販売管理費の圧迫で今期は大幅減益、会社説明的には「過渡期」だとの説明。

28頁の今期・来期のストックオプションの行使条件がすごいです。
2018年または2019年に当期利益55億(30%行使)か当期利益65億(100%行使)で行使とのこと。今期予想が14億なので、すごい開きです。
65億で計算すると、EPS約367円で配当性向25%として92円。
配当利回り3.5%とすると2628円。
こうなると上方修正もすごいことになっているので、3000円オーバーも夢ではないとだんだん妄想が膨らんできました 笑。

夢のある銘柄というのは変わらないので、まだまだ夢をおっていきたいと思います。
懲りない投資家だなあと、我ながら馬鹿さ加減に少し自己嫌悪の毎日です。











昨日の東証一部下落率2位でしたね。ストップ安もあるかもと思っていたので、そう思えばましかと 
(苦笑)
配当が据え置きだったので、そこが下支えしましたね。
来期予想を見たときは一瞬目を疑いました 笑。

売上266.14億  53.1%(前年比の表記試行錯誤ですが、決算短信にならいます)
経常 51.81億 △ 7.9%(不動産は金利負担大きいので営利より経常がいいかと)
利益 64.37億     78.5%
粗利 77.10億        3.8%
粗利率 28.9% 前年42.7%
販売在庫316億 前年226億 90億増加
ROE     44.2 %    前年36%
EPS    366.84   75.4%
配当金55円     22.2%
配当性向15%  前年21.5% 


今期予想
売上311億 16.9%
経常 20億△61.4%
利益 14億 78.3%
終値(5月11日)1622円 
時価総額289億
今期一株あたり利益79.78円 
今期PER20倍(一気に高PER株の仲間入りですね)
配当金55円
配当利回り3.39% 
配当性向 68.9%

配当据え置きは株価対策としては正解かと思いますが、もっと下げたところで大きく自社株買いをするという選択もあったかと。
配当利回りは4%前後の1400円前後までは下落余地ありそうですね。

IBM一点投資の東条さんが今回のバフェット騒動で半分売却してグーグルを買うという決断をされましたが、今回のを受けて僕もどうするかブログで分析記事を書きながらじっくり考えていきたいと思います。
最近投資を増やしたクルーズも決算を受けて大幅下落とふんだりけったりですが、こういうときこそ思考を深めていい経験値にしていければと自分に言い聞かせてます 苦笑。



 

クルーズをNISA枠で購入し、日本管理センターを一部売却しました。

日本商業開発がらみで、2件リリースがありました。
初任給ランキング1位 50万円
 https://abematimes.com/posts/2228274
一人あたり営業利益ランキング 2億2055万でこちらも堂々の1位です。
優秀な人材と収益が直結するビジネスなので、こういう指標で1位取るのは採用に大きくプラスになると期待したいですね。

3252 日本商業開発                                      保有割合
提出者:フィデリティ投信                              5.00%

これも嬉しいニュースですね!
だらだら下落が続いていただけに、少し気がまぎれます 笑。

マスターズ、松山パット決まらないですね。
最終日は何とか上位に食い込んで欲しいです。 

東洋経済の記事です。
http://toyokeizai.net/articles/-/164360?page=3
持ち株が3つランクインしていました。

2位 日本商業開発 平均年収1741万 平均年齢44.7歳
4位 日本M&Aセンター     1237万                  34.7
30位 FPG         857万     39.2

M&Aセンター以外は株価パッとしませんが 苦笑。
日本商業開発の軟調は四季報の18年の予想が増収減益だからでしょうね。
15年の渋谷物件のバブル、16年のM&Aの逆暖簾で利益の大きな上乗せの反動で予想できたかことではありますが、減配さえなければ株価は下値だと考えます。

今年は検討銘柄で取り上げたWASHハウスの暴騰
http://shin1111.blog.jp/archives/1063151067.html
に入れ替えたM&Aキャピタルの暴騰とふんだりけったりですが、
売り損ねたレントラックスの急騰と買い換えたM&Aセンターの上場来高値更新で何とか精神安定させてる感じです。両方持ち株少なくPFへの影響が小さいのがいまいちですが。







 

最大投資先の日本商業開発の売上と販売在庫の増減の4半期ごとの推移を表にしてみました。

売上 販売在庫 減少率
17.4 144
17.3 25 354 41%
17.2 56 292 9%
17.1 39 306 18%
16.4 31 226 17%
16.3 21 163 19%
16.2 2 134 16%
16.1 119 88 2%
15.4 69 126 94%
15.3 1 120 58%
15.2 92 117 1%
15.1 1 167 55%
14.4 62 167 1%
14.3 3 132 47%
14.2 3 91 3%
14.1 40 51 6%
13.4 61 36 111%
13.3 2 39 41%
13.2 1 18 41%
13.1 1 9 11%

減少率は「次の期の売上÷販売在庫」で計算しました。

神宮前の結婚式場の底地購入の記事
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/atcl/nfmnews/15/022002301/
ニューヨークのコンドミニアム購入のリリース
http://v4.eir-parts.net/v4Contents/View.aspx?cat=tdnet&sid=1446308

販売用不動産の在庫の推移を見る限り来期予想も期待できそうですが、自社REITへの販売が始まる今Qの粗利率がひとつ注目ですね。

追記
今日の日経新聞にインベスタークラウドの紹介で無在庫が売りとの記事がありました。
日本商業開発もリーマンショックのときは在庫負担で死に掛けてます。その反省もありコベナンツを外しています。
稼働中の建物の底地だけ買っていれば在庫も膨らまないのでしょうが、もともとのビジネスモデルである土地を買ってテナントを自ら開発するやり方だとどうしても時間軸で長くなるんでしょうね。









売上119.99億 前年比15.7%  進捗率45%
営利19.84億        64%            47%
利益45.78億         +29.9%         78.9%
粗利率33%(前期45.8%)
販売用不動産354億   +118%(前期3Q163億)


今期上方修正後の決算
売上264億(+51.9%)
営利42億  (-29.5%)
利益58億 (+60.9%)
EPS331.28円
株価1990円
(2017年2月14日終値)
PER6倍
配当利回り2.76%(配当金55円)

上方修正して朝方こそ急騰しましたが、後半はだめでしたね。
日本管理センターしかり、不動産株は本当に厳しいです。
上方修正も売上が4Qに大きく立つのに、利益は控えめかと 笑。
前期決算発表のトラウマ(営利大幅マイナス)であまりいい数字だと来期予想に反動あるかもとの思惑もありそうです。

決算資料の配当金の推移は圧巻です。資金効率の良い成長株投資の醍醐味かと。
2013年 5.83円
2014年 11.67円
2015年 30円
2016年 45円
2017年 55円

決算終わるたびに魅かれるので(それが投資家のスタンスとしていいかはわかりませんが)、このまま一株も売らずに行こうかと。





去年のパフォーマンスがいまいち伸びなかったのも、日本商業開発の決算発表のまさかの来期減収予想がありました。
高粗利物件の渋谷が前期業績を押し上げた反動との説明でした。
高い業績後の警戒感なさすぎでした 苦笑。

利回り商品なので、金利動向に大きく影響します。
買い手の投資家が高い利回りを求めれば物件価格は下落します。
その辺の温度間を掴む指標として、粗利率の推移がある程度役目を果たすのではないかと考え調べてみました。

すべてが売買物件の粗利ではないですが(家賃やフィーが一部含まれる)、粗利の大半は物件の売買差額だと思われますので、ある程度の目安になると思われます。

2016年  28%(渋谷区神宮前100億プロジェクト)
2015年  20%
2014年  18%
2013年  15%
2012年  13%

直近四半期
2017年2Q  39%(大阪市内)
2017年1Q  20%
2016年4Q  28%
2016年3Q  11%
2016年2Q  63%(物件無し)
2016年1Q  52%(渋谷神宮前)

      
渋谷の物件を売却した2015年1Qはなんと驚異の52%の粗利率、儲けすぎでしょう 笑。




 

トランプ当選で暴落・円高かと思いきや、今のことろ逆でしたね。
短期の予想はしないことだとだとあらためて思いました。

決算短信    https://www.release.tdnet.info/inbs/140120161026421815.pdf
決算説明資料  https://www.release.tdnet.info/inbs/140120161110436698.pdf
売上  95.75億 ▲20.8%  進捗率40%
営利  17.14億 ▲69.2%     44%
利益     41.52億   △16.5%     94%


仕入れ状況も291億(契約ベースで360億)と(1年前134億)157億も増えてるので、順調です。
米国も上げているので、今日は多少あがると期待したいところです。








 

決算の営利を見て下げを覚悟しましたが、爆騰でしたね。
利益の進捗が高かったからでしょうか。
エリアリンクを買い増ししました。現金も底をついたので、資金追加投入しました。

売上 38.93億(前期比-67.4%)  進捗率 15%
営利    1.75億     (-97%)       4.7%
利益 29.66億           (-21.5%)       67%
EPS   251.78円(今期予想)
PER  6.27倍(8月12日終値1580円)
利回り     3.16%(配当金50円)
時価総額 265.63億
販売用不動産   305億(前期1Q88億 前Q226億)

営利の進捗が4.7%なのに利益の進捗が67%は、何か期待してしまいますね 笑。
販売用不動産もハイペースで積みあがってます。
今回のビッグニュースは地主私募リートの設立でしょうか。5年で1000億を目指すとのこと。
http://v4.eir-parts.net/v4Contents/View.aspx?cat=tdnet&sid=1394735
資金集まれば。販売用不動産が一気に掃けますね。
エリアリンクの社長は市況が頭打ちとの見方をしていますので、手放しでは喜べないです。
http://www.irwebcasting.com/20160802/6/ca0c953617/mov/main/index.html
地主私募リートの物件契約が下期なので、年内はあまり期待せずじっと我慢です。

PS
娘がポケモンGOを始めたら、自宅だけで15匹つかまえたとのこと。凄いことのような気がしますがどうなんでしょうか。






 

持株で唯一絶好調のM&Aキャピタルパートナーズの大量保有者が判明しました。

 6080 M&Aキャピタルパートナーズ                 保有割合
提出者:インベスコ・アセット・マネジメント            5.00%

これが急騰の理由ですかね。

なちゅさんが日本商業開発について考察を書いてます。
http://ameblo.jp/mtr-cyberbranch/entry-12176969221.html

ホルダーですと、ついつい身内びいきのコメントに反応してしまいますね。
パフォーマンス悪化の主役ですが、1年後の決算に期待してのんびり持っていたいと思います。



 

期待の日本商業開発の来期予想がまさかの営業利益の大幅減益 泣。
連日のレンディング・クラブの暴落とダブルパンチです。
昨日車がまさかのパンク(いつの間にか釘を踏んでいました)でレンディング・クラブと続いたので、嫌な流れがきてるなあとは一瞬思ったのですが日本管理センターのサプライズも同時にあったので、いい流れになるかと思いましたが甘かったですね。
エナフンさんではないですが、流れはあるんですかね。

そこまで悲観する内容でも個人的にはなかったのですが、市場の反応は予想以上でした。
いつものように気長に待ちます 笑。

売上  173.78億(+6.9%)
営利   59.55億(+67.9%)
利益   36.05億(+93.5%)
配当      45円(+50.0%)
EPS    203.09円(+90.9%)

来期予想


売上  259億(+49%)
営利  36.9億(-3
8%
利益   44億(+22%)
配当   50円(+11%)
EPS  255.16円(+25.6%)

本日終値1887円で計算すると
今期PER7.39倍
配当利回り 2.6%

利益が高いのは何なのでしょうか?
営利を実効税率40%として計算すると利益22億になるので、PERは15倍と見ることもできます。
配当利回りで見るとこの辺は底値ではないかと楽観視してますが、短期的にはもっと下げありそうですね。

販売用不動産が226億(+79%)が前期よりも大きく積みましているので、上方修正を期待したいところです。

日本商業開発はまだ買値を上回ってますが、レンディングクラブは買値の3分の1になってしまってます。
高PERの株に手を出さないことが、大事だとあらためて思いました。

明日から海外出張なので、少し頭冷やして今後の戦略を練ってきます。





 

前回のブログで日本商業開発の本決算と間違えてしまいました。
お恥ずかしい限りです。

相変わらず絶好調です!

売上 142.28億(+52.7%)  進捗率 82%
営利  55.07億(+296.7%)       90%
利益  35.26億(+554.4%)      100%
EPS 203.86円(今期予想)
PER   7.6倍(終値1550円)
時価総額 273.39億
販売用不動産   162億(第2Qは134億)


このリリースがすごい!です。
http://v4.eir-parts.net/v4Contents/View.aspx?template=announcement&sid=29072&code=3252
(リリースより抜粋)
販売用不動産は保有および契約ベース等で約300億円に達していること
さらにこれがすごい!
(リリースより抜粋)
来期以降の事業年度の業績は当期を上回るさらなる増収・増益で成長が加速する見込みであります。

今期の上方修正はやんわりと無いと書いてありますが、来期はかなりすごい予想が出そうです。
多分この決算でもそんなに上がらないでしょうね、そんなに人気のある銘柄ではないので。だからこそ本決算前にもう少し仕込んでおきたいと思います。

インターステラーをさっきDVDで初めて見たのですが すごく面白かったです。
http://wwws.warnerbros.co.jp/interstellar/


 

NYダウ 282ドル高(+1.78%)の16167ドルの大幅高です。
昨日BRKBを124.62ドルで買い増ししました。
レントラックスも12月の売上が前年比2倍と相変わらず好調です。
https://www.rentracks.co.jp/ir/finance/others.html
2016年12月 4.82億(前年同月比204%)
株価も順調にリバウンドしてます。

いっこうにパッとしない日本商業開発、なちゅさんがブログで記事書いてましたので、共有させていただきます。
仕入れがポイントですね。
http://ameblo.jp/mtr-cyberbranch/entry-12121131626.html
 
広瀬さんのPERと成長率のコラムは基本ですが、あらためて読んでみる価値大です。
 https://site1.sbisec.co.jp/ETGate/OutSide=on&_ControlID=WPLETmgR001Control&_PageID=WPLETmgR001
Mdtl20&_DataStoreID=DSWPLETmgR001Control&_ActionID=DefaultAID&getFlg=on&burl=search_market&cat1
=market&cat2=report&dir=report&file=market_report_fo_hiro_160112.html

やっと日経平均大幅高かと安堵してたら、NYが364ドル安の大幅下落と今日もかなり厳しい一日になりそうです。
底を打つにはまだ時間かかりそうですね。

先週の日経ヴェリタスに出てたランキングです。
80万円以内で投資できる東証1部銘柄の過去5年上昇率ランキング
20160113_164910
 
               上昇率   配当利回り
日本商業開発
 
      55.69倍   2.5%
ディップ             48.11倍   0.8%
MonotaRO           34.26倍      0.4%
クスリのアオキ         27.89倍   0.2%
クリエイト・レストランツ   21.54倍   1.0%
FPG              19.26倍   2.8%
JACリクルートメント      18.39倍   2.0% 
キャリアデザインセンター  14.60倍   2.3%
エス・エム・エス        14.59倍    0.4%
ガンホー                            13.30倍  0.9%
インフォマート         12.75倍  1.0%
GMOペイメント        11.59倍   0.4%
きちり                     11.41倍  1.1%
ディア・ライフ         11.17倍   3.3%
アイフル            10.64倍  0.0%
あいホールディング     10.30倍  1.0%

我らが日本商業開発とFPGが堂々のベスト10入りです。
この数字ほど恩恵ありませんが 笑。

この数字を見るとちょこまか売り買いするよりも、成長株をずっと持っていたほうがパフォーマンスが高いということでしょうが、毎日株価見てると難しいですね。エナフンさんの偉大さをあらためて思います。

日本商業開発の大口取引先ケネディクスが上方修正です。
https://www.release.tdnet.info/inbs/140120160108484570.pdf

今日の逆風で買い向かうか悩ましいです。合理的に考えれば下落は歓迎のはずですが、心理的には複雑です 苦笑。



                      
 

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