しんちゃんの投資備忘録

投資が何よりも大好きです。投資対象は上場株式、不動産(国内・海外)、未公開株、クラウドファウンディング、中古商品などなど。 投資に関しての雑感、情報を中心に日々興味あることも合わせて書いていこうと思ってます。

カテゴリ: 日本管理センター

日本管理センター(5年チャート)
チャート画像

FPG
チャート画像

マネー雑誌でカリスマ投資家の方が成功の要因に「乗り換えが上手くいった」とのコメントがあり、
自分に大きく欠けているところなので、少し振り返りたいと思います。

日本管理センター・FPGともに一相場あった後に、いったんチャートを見ると8割戻しがありますが
その後株価はほぼ横ばいです。日本管理センターは成長率はほぼ変わらずでFPGは大きく成長率を落としています。
両銘柄とも一旦売って(FPGにいたっては800円という底で売却)買い戻しているので最悪です 苦笑。

急騰すると値動きだけの投資家が群がり、その後遺症が思った以上に長いなあと感じてます。
急騰の時間軸をどう見るか。
チャートから見ると日本管理センターが約1年でFPGが約5ヶ月。
日本管理センターの42倍は論外としてもFPGの30倍はそこまで高いとも思えませんが、その後の成長率の大幅鈍化と当時の投資家の群がりを見れば、距離を置くべきでした。

そして今絶賛急騰中のM&Aキャピタルパートナーズ。
チャート画像

過去2度(約2455円・約3147円)3分の1づつ急騰で売って、最後の3分の1をどうするか。
今年の業績は出来過ぎで、来期の成長率が大幅に鈍化すると考えるならばこの辺で売りですかね。

短期間で急騰したら、とりあえず少しづつ売却していって基本その株には近づかない。
教訓としてはこんなところでしょうか。



 

売上 391.46億(+12.3%)
営利   21.26億 (+24.6%)
利益   13.97 億 (+27.4%)
粗利率 10.39%(前期10.08%)
純資産 34.8億(-6.3%)
自己資本比率 37%(前期37.1%)
ROE 38.9%(前期33%)
EPS 76.74円(+30.7%)
配当金 32円(+33.3%)(配当性向41.7%)
管理戸数 73165戸(+10.39%)   


今期予想
売上 434.55億(+11%)
営利 24.48億(+15.1%)
利益  16.58億(+18.7%)
EPS 91.52円(+19.2%)
配当金 37円(+15.6%)(配当性向40.4%)

終値 1326円(2017年2月13日)
今期PER 14.49倍(今期連結予想)
今期配当利回り 2.79%

武藤社長がおっしゃるように全くサプライズのない つまらない決算です(笑)
3ヵ年計画も固いですね。
https://www.release.tdnet.info/inbs/140120170213497903.pdf
17年 売上434億(+11%)営利24億(+14%)利益16億(+18.7%)    
18年   480億(+10.6%) 28億(+16.6%)18億(+12.5%)
19年   530億(+10.4%) 32億(+10.7%)21億(+16.7%)

成長率の鈍化を示唆していると思われるので、株価も軟調ではないかと。
PER約15倍は妥当かと。


 

日本管理センターの管理戸数11月が発表になりました。
http://pdf.irpocket.com/C3276/DZbR/KKnZ/mszQ.pdf

年度 総数 前月純増数 前年度 前年比
2016 11 72724 441 296
10 72283 263 958
9 72020 540 380
8 71480 472 729
7 71008 99 813
6 70909 312 787
5 70597 244 574
4 70353 451 1186
3 69902 1109 1411
2 68793 900 943
1 67893 1618 826
2015 累計 6449 8903 72%
目標 12000

あと一月なので、目標の12000戸および去年の実績を上まわるのは困難かと。
動画でも武藤社長がふれてますが、市況がいいのでサブリースには向かい風のようです。
その分売買のイーベストが順調なので、事業ポートフォリオとしては補完関係になっていいのかも知れません。

年末に向けて、今年の総括と来年の指針をいろいろ考えていきたいと思います。


 

PF2位の日本管理センター、順調です。
上方も下方もない面白くない決算と武藤社長がおっしゃっていましたが、今期もそんな感じですね。

売上 293.7億 前年比△14.5% 進捗率73.4%
営利 16.27億    △38.1%    76.8%
利益 10.55億    △37.8%    76.1%
本日11月14日終値1371円
PER17.9倍(今期EPS76.48円)
配当利回り2.3%(今期配当金32円)  

来期+30%利益成長を期待したいところです。
 

日本管理センターの9月の管理戸数をメモしておきます。
久しぶりに前年を越えましたね。
こちらの経営は固くて安心です。
読者のたきさんから武藤社長が新刊を出されたことを教えてもらいました。



個人的にも不動産投資をしていますが、地方の不動産は自分で買うとなると懐疑的ですね。

年度 総数 前月純増数 前年度 前年比
2016 9 72020 540 380
8 71480 472 729
7 71008 99 813
6 70909 312 787
5 70597 244 574
4 70353 451 1186
3 69902 1109 1411
2 68793 900 943
1 67893 1618 826
累計 5745 7649 75%







 

7月に急減して心配しましたが、8月は復活しましたね。
ただし対前年で見ると、成長率は落ちています。
武藤社長の動画を見る限り、後半はもう少しペースが上がりそうです。

年度 総数 前月純増数 前年度 前年比
2016 8 71480 472 729
7 71008 99 813
6 70909 312 787
5 70597 244 574
4 70353 451 1186
3 69902 1109 1411
2 68793 900 943
1 67893 1618 826
累計 5205 7269 72%

地銀のアパートローンは警戒感でているので、イーベストも息切れしないことを
願ってます。 

ブレグジット後の戻りは予想以上に早いですね。
橘玲さんのコラムが参考になります。
http://www.tachibana-akira.com/2016/07/7311
次はイタリアですかね。

日本管理センターの管理戸数です。
3ヶ月連続でしょぼいです。連動して株価もさせません。

年度 総数 前月純増数 前年度 前年比
2016 6 70909 312 787
5 70597 244 574
4 70353 451 1186
3 69902 1109 1411
2 68793 900 943
1 67893 1618 826
累計 4634 5727 81%

売買のほうは頻繁に物件案内のメールが来るので、そこに期待したいですね。
日本の不動産のほうは相変わらず過熱気味のようです。
 

ネタが無いのもありますがこれだけ下がると書く気がおきませんね、それではいけないのですが 苦笑。
メンタル鍛えないとダメですね。
最近急騰しているM&Aキャピタルパートナーズを先週ですが持株の3分の1を約2455円で売却しました。
PER40倍はないかと。
昨日上場した同業のストライクも初値つかずですね。その効果か戻りも早いです。今日も上がるようであれば少し売却しようかと。

エリアリンクも先週122円で少し追加購入しましたが、こちらは短期で急騰してます。買い集める前なので複雑です 苦笑。

日本管理センターの管理戸数、2ヶ月連続で対前年の増加戸数を大きく下回ってます。
その影響か株価もさえませんね。それでもPER19倍なので適正かと。


  年度 総数 前月純増数 前年度  前年比
2016 5 70597 244 574
4 70353 451 1186
3 69902 1109 1411
2 68793 900 943
1 67893 1618 826
累計 4322 4940 87%


日本商業開発は今日は反転して始まっています。
昨日のIRが効いたのでしょうか。

日本管理センターの第1Qの決算が出ましたのでメモしておきます。

売上  99.22億(+22.8%) 進捗率25%
営利          6.12億(+66.1%)    29%
利益       3.88億(+64%)       28%
今期PER   22.46倍(昨日終値1718円 EPS76.48)

販売用不動産が売れたからみたいですね。これで在庫は0です。

期待のイーベスト事業は6226万前年比+66%なので、順調です。
毎日数件物件案内のメール来るので、楽しみです。



 

株価は一進一退が続いてますね。
NYがいい感じなので、今日も期待大です 笑。

日本管理センターの管理戸数が発表されたので、メモしておきます。

年度 総数 前月純増数 前年度 前年比
2016 3 69902 1109 1411
2 68793 900 943
1 67893 1618 826
累計 3627 3180 114%
目標 12000 30%


2ヶ月連続で前年割れしているのは気になりますが、1月の貯金がものいって前年比プラスなのでまあそんなに心配するほどではないかも知れません。

先日ある上場企業の役員の方と飲んだときに面白い話を聞きました。
株主総会で証券会社の方が
「あそこに座ってる方が掲示板によく書き込んでる○○です」
と教えてもらったそうです。

どうしてわかったのか不思議です。
匿名だからと調子にのってると、危ないですね。

自分とのつながりはわからないはずだから、といってやったインサイダー取引もほぼバレます。
いくつか調べる方法は聞いてますが、「そこまでチェックしているのか」というレベルです。




 

相場もやっと少し安定してきましたね。
円高が気になりますが。

株価も順調な日本管理センターの1月の管理戸数です。
http://pdf.irpocket.com/C3276/TM54/kPAB/diWh.pdf
 
総数 前月純増数 前年度 前年比
2016 1 67893 1618 826
累計 1618 826 196%






対前年比で約2倍ですから絶好調です。

今期業績はこのアナリストレポートだと11725戸増加とあります。
http://column.ifis.co.jp/wp-content/uploads/2016/02/3276160219.pdf 

決算短信見ると、今期は12000戸目標と書いてありました。
http://pdf.irpocket.com/C3276/TM54/giRk/Ku46.pdf

過去の実績を調べて見ると
2013年 5571戸増加
2014年 7501戸増加 対前年比+34%
2015年 9456戸増加       +26%
となっています。

今期12000戸は+26%なので、固い目標ですね。
1月ですでに目標進捗率13%いっているので、出だし好調です!

持株ではバークシャー・ハサウエイに次いで永久保有銘柄候補です。
前回のようにPER30倍超えたら一部売却は検討しますが。


 


 

しかしよく下がりますね。明けない夜はないので気長に待ちたいと思います。

昨日持株で一人気を吐いた日本管理センターの決算です。

売上  348.54億(+16.2%)
営利   17.06億(+28.5%)
利益   10.97億(+39.0%)
配当      24円(+20.0%)
EPS    58.69円(+36.2%)


この規模・ビジネスモデルですごい伸び率です。
管理戸数の積み上げさえ見ておけば、そうそう火傷する銘柄ではないですね。

来期予想です。

売上  400.00億(+14.8%)
営利   21.18億(+24.1%)
利益   13.86億(+26.4%)
配当      32円(+33.3%)
EPS    76.48円(+30.0%)

昨日終値1434円で計算すると
PER18.75倍 
配当利回り 2.23%


安すぎず、高すぎず。
去年のPER40倍はないにしても、25倍の1912円は充分年内ありえると期待してます 笑。

今日は本命の日本商業開発の決算。(勘違いしてました。今日は第3Qでしたね)
なちゅさんがブログで

決算シーズンは1週目に発表されるものは良いものが多く、
2週目はまぁまぁ、最終週に出るものは悪いものが多い傾向にあります。

と書いてあり少し警戒してましたが、日本管理センターの好決算にレントラックスも3Qですがよかったのでこの流れで期待したいところです。

相互リンクさせていただいてるまるのんさんが日本管理センターの決算分析されているので、紹介しておきますね。
http://tryinvesting.blog.fc2.com/blog-entry-683.html





    

NYダウ 続伸しましたね。
今日の相場は少し期待したいですが、潮目の変化とまでは行かなそうです。

昨日はNISAの残り枠で日本管理センターを1259円で購入しました。
これで今年のNISAは投資終了です。

日本管理センターから12月度の管理戸数の発表がありました。
https://www.release.tdnet.info/inbs/140120160112486097.pdf

総数 前月純増数 前年度
2015 12 66275 553 1097
11 65722 296 716
10 65426 958 510
9 64468 380 1010
8 64088 729 671
7 63359 813 633
6 62546 787 453
5 61759 574 411
4 61185 1186 122
3 59999 1411 957
2 58588 943 921
1 57645 826 603

累計 9456 8104 117%


2ヶ月連続で前年度の月間純増数が下回ってます。
年間でも117%と120%を下回りました。
営業が少し苦戦しているのか新規事業にリソースを取られての前向きな鈍化なのかは、判断しかねますが暖かく見守っていこうと思います。

元安の進むなかドルとペッグ制をとっている香港ドル、去年スイスのようなことがあるのではと思い手持ちの香港ドルを全部米ドルに替えたのですが、香港の友人にその話をしたらあまりピンときてませんでした。
心配しすぎですかね。





 

バークシャーハサウエイを133.86ドルで追加購入し買値139.48ドル、
日本商業開発を1791円で追加購入し平均買値1518円となりました。

日本管理センターが武藤社長の資産管理会社から発行済み株式の4.77%を上限に自社株買いをすることを発表しました。
http://pdf.irpocket.com/C3276/OumS/P48N/RamI.pdf
FPGと同じパターンですね。
個人的にはバフェット信者なので自社株買いは歓迎ですが、オーナー社長が売ることが少しひっかかります。
孫社長や柳井社長は「創業社長は配当でもらうのが王道だ」と言っていたそうですが、あれだけもらえればそりゃそうでしょう!と思います。
サイバーエージェントの藤田社長のように外部に売却するよりも、自社株買いをしてもらうほうがいいですね。
http://ameblo.jp/nn2006jp/entry-12107185634.html

FPG上げの要因に人気投資ブロガーすぽさんの再購入があるかも知れません。
http://www.spotoushi.net/archives/50786715.html


やっとNY反発しました。今日は少し期待したいところです。
昨日は日本商業開発を1730円(手数料込み)で少し買い増ししました。

日本管理センターの管理戸数推移


総数 前月純増数 前年度
2015 11 65722 296 716
10 65426 958 510
9 64468 380 1010
8 64088 729 671
7 63359 813 633
6 62546 787 453
5 61759 574 411
4 61185 1186 122
3 59999 1411 957
2 58588 943 921
1 57645 826 603
累計 8607 7007 123%

11月は前年割れでしたがトータルでは123%なので問題なしかと。
毎日のように物件メールがくる売買事業がどのぐらいなのかが、気になるところです。

FPG出資金販売募集推移

2015年 2016年
11 7491 6401
10 7815 7788
9 6427 8796
8 2987 793
合計 24720 23778 -3.81%


11月は前年割れです。前期のような好決算は期待できなさそうです。

今週前職の同僚との忘年会で聞いた話です。
同僚の実家はある上場企業の大株主だそうですが、筆頭株主が株を全部売った相手がその会社の現金をほぼ抜いてしまったそうです。手口は不良在庫の押し付けとのことで株価も譲渡後に大暴落してました。

上場企業を食い物にする経済マフィアの話は闇株新聞などでどきどき見かけますが、身近で聞くということは結構表に出ていない事件は多そうです。






 

持株の決算発表が続きます。
上方修正のレントラックスは下げ、特別損失のクルーズは大幅高、決算順調の管理センターも暴落と、頭おかしくなりそうです 笑。
半期で通期予想を大幅に上回った日本商業開発も、謎の上方修正無しでこの流れだと下落かと 笑。

日本管理センター 2015年決算第3四半期決算メモ

売上 256.61億(14.6%アップ)通期予想336.01億(進捗率76%)
営利 11.78億 (12%アップ)        17.08億(68%)  
純利  7.66億 (21.3アップ)                 10.43億(73%)

進捗率見るとほぼ予想と近似値の決算数字になりそうです。

今日の暴落を受けてPER19.9倍と20倍を切りました。
終値1112円 今期EPS55.8円

今日はエーアイティーを1105円で少し追加購入しました。これも大台までは買い進めるつもりです。



 

ドル円123円突破しました。利上げはどっちに転ぶのでしょうか。
広瀬さんはドル安派のようです。
http://markethack.net/archives/51987786.html
年始に結構ドルを仕込んだ身としては嬉しいですが、冷静に考えれば自分の資産の半分以上は円資産なので微妙です。

少し前ですが日本管理センターの管理戸数が発表になっていたのでメモしておきます。

総数 前月純増数  前年度
2015 10 65426 958 510
9 64468 380 1010
8 64088 729 671
7 63359 813 633
6 62546 787 453
5 61759 574 411
4 61185 1186 122
3 59999 1411 957
2 58588 943 921
1 57645 826 603 
累計 8607 6291


9月に前年実績を大幅に下回って心配しましたが、どうやら杞憂のようです。 
10ヶ月の累積で対前年37%アップです。今期決算も楽しみです。株価は軟調ですが 苦笑。

日本管理センターのイーベストに会員登録したのですが、すさまじく物件情報が届きます。
http://www.jpmc.jp/evest
地方が多くて僕の場合はあまり参考になりませんが、この物件が全て仲介できればすさまじい業績寄与かと。

不動産は買主よりも売主に価値があるので、日本管理センターのポジションはパートナー経由がほとんどだとは思いますが大家のネットワークはすごく大きな財産だと思います。

昨日は同じマンションの3夫婦で結婚記念日のお祝いをしてきました。今年は僕が幹事だったので友人が最近白金にOPENしたレストランに行ってきました。
ご近所のコミュニティは生活を豊かにするとこのマンションに越してきて初めて気づきました。
最近はマンションコミュニティを売りにしている物件も増えてきました。三井不動産が東雲に分譲したマンションは、結構大きくアピールしていました。個人的にはこういったマンションが増えることは賛成です。災害時の助け合いもスムーズに行きますし。

 

昨日の訪問者数が過去最高でした!ありがとうございます!
ゆーゆーさん まるのんさんの相互リンクが効いてます。本当にありがとうございます。
コメントでコミュニケーション取れたら、もっと楽しいでしょうね。お気軽にコメントもらえると嬉しいです。

NYダウ今日も205ドル下げて、6日続落ですね。そろそろ反転して欲しいですが希望的観測でしかないので、この暴落を機会に自分なりのロジックをつくっていきたいと思います。

昨日は僕のPFは朝型大暴落で始まりお昼には一気に反転して大幅プラスでしたが、家族でラフティング楽しんで終値見たら大暴落してました。現物なので余裕構えてられますが、信用やってたら家族旅行どころじゃなかったかも知れません。

昨日終値ベースで、自分の持株の高い銘柄の配当利回りを今期・来期で計算しておこうと思います。
来期はざっくりどの銘柄も固く見て(?)、1.2倍で計算してみました。


日本管理センター  8月25日終値 1507円
2015年   EPS55.8円(PER27倍) 配当24円  配当利回り1.59%   
2016年      66.9円(22倍)    29円       1.9%     

FPG          8月25日終値 734円 
2015年      63円(12倍)      23円      3.13%
2016年      75.6円(10倍)     28円      3.8%


日本商業開発    8月25日終値 1789円
2015年      147.65円(12倍)     35円                   1.95%
2016円      177.18円(10倍)     42円     2.34%

2016年については、FPG・日本商業開発は景気減速が大きいことを考えると若干希望的観測の可能性も否めないですが、大型株ではなく独自のビジネスモデルで独自の市場を創ってるベンチャーだと思っているので「いける!」と思ってます。

リーマン直後に持ってる銘柄の分析のメモをその5年後くらいに見返したら、ありえないぐらいバーゲン価格だったので(日本商業開発は確か時価総額2,3億だったかと。今は300億以上ですからね)、今回のメモも5年後ぐらいに振り返ってみたら面白いかも知れませんね。

5月からブログを始めていろんな投資家ブロガーの方がおっしゃってますが、記録する(書く)ことで、頭が整理されてすごくいい機会をいただけてます。

これがブログじゃないとここまでマメにやらないので、読者さまさまです。







 

NY530ドル超安!これはきましたね。
予想PER15.39倍 配当利回り2.5%まで来ました。
http://www.capital.co.jp/world_index.pdf#search='NY%E3%83%80%E3%82%A6++PER'
BRKBも134ドルと絶賛大幅安です。
月曜は日本も、大幅に下げそうですね。

こういうときに現金比率高いと買い出動できるのにといつも思いますが、後の祭りですね。

管理センター85%ほど買戻しできたので、メモしておきます。
タイミング的に早かったです。買った後下がるのはいつものことですが 苦笑

売り平均価格 2217円
買い平均価格 1778円

日本管理センターの決算説明会がアップされました。
http://www.irwebcasting.com/20150819/2/62fb895e87/mov/main/index.html
相変わらず武藤社長のプレゼンは上手です。

武藤社長も言及してますが、今後一番の有望事業はイーベスト事業(投資用物件の売買)だと思います。
以前すぽさんが日本M&Aセンターはプラットホームビジネスだといっていて、まさにイーベスト事業も同じだと思いました。

M&Aセンターがプラットホームの理由

・案件紹介元である税理士、銀行のネットワーク
・買い手、売り手のネットワーク(リピーター化していく)

同じことが、管理センターのイーベスト事業でもいえます。
http://e-vest.jp/

・案件紹介元である、地場不動産、建設会社のネットワーク
・買い手、売り手の投資家のネットワーク

投資用物件はM&A案件と同じで、クローズドです。武藤社長もおっしゃていますが表に出る物件は値段が高かったり物件そのものがいまいちだったりで売れ残りが多いです。それは以前ブログにも書きましたが、
http://shin1111.blog.jp/archives/1029603654.html
不動産会社が売り手・買い手双方から手数料が欲しいためです。

市場としてもM&Aと同じで、高齢化にともないオーナーの大移動が間違いなくおこります。そのときにプラットホームを持っている管理センターは間違いなくいいポジションにいますね。

管理センターのEPS推移

2012.12 27.9   22%
2013.12 34.9   25%
 2014.12   42.3 21%
 2015.12 55.8   32%

今後のEPSの成長率を25%と見ると(イーベスト事業は固く見て)

2016.12    67
2017.12   80.3
2018.12   96.4
3年後株価は
PER25倍   2410円
   30倍   2892円

配当金実績は
2013.12  14円
2014.12  20円(42%)
2015.12  24円(20%)
20%増しと予想すると
2016.12    29円
2017.12   35円
2018.12   41円
3年合計で105円

金曜終値1701円なので
PER25倍  3年複利13.92% 配当金105円含む
PER30倍      20.77%

下記サイトで計算しました。
http://homepage2.nifty.com/urajijou/chokin/iroirohukuri2.html
今の株価水準であれば5年で2倍は取れる投資だと個人的には思います。

相互リンクをしてもらってるまるのんさんが、今回の管理センターの決算説明会を詳細に書いてくれていますので、リンクしておきます。
http://tryinvesting.blog.fc2.com/blog-entry-580.html


  


















 

追記 思いっきり計算間違えてましたので、かなり修正しました。お恥ずかしい!

昨日日本管理センターを一部買戻ししました。
間違えて既存株を売却する失態もしましたが 苦笑。

ふと、買戻しは下落率どのぐらいから意味があるのか考えてしまいました。

今回管理センターの状況は下記となります。

売却    2243円
買戻し   1834円
買値     458円

約18%下落で買い戻しが、意味があったのか。
わかりやすく以下のシュミレーションで考えてみます。

Aパターン(買値2倍で20%下落で買い戻し)

100円(買値)→200円(売却)→160円(買戻し)→300円(売却)

300円+20円(税金引いた手残り)ー28円(2度目の税金)=292円   

Bパターン(そのまま)

100円(買値)→300円(売却)

300円ー40円(税金)=260円  

Aパターンのほうが手数料一回多いですが、そこを考慮しないと約12%得ということでしょうか。

Cパターン(買値2倍で10%下落で買い戻し)

100円(買値)→200円(売却)→180円(買戻し)→300円(売却)

300円ー20円(1度目の税金)-28円(2度目の税金)=276円   

ただ管理センターは買値が約5倍なので、それで再度シュミレーションしてみます。

Dパターン(買値5倍で20%下落で買い戻し)

20円(買値)→200円(売却)→160円(買戻し)→300円(売却)

税金36円、4円残って次の税金で28円で最後の手残りが276円
買値2倍の下落10%と同じ結果となってしまいました。これだと約6%です。


結論20%下落の買戻しだと、手間と買えないリスクを考えると非常に非効率なことをしてしまったと思いました。特に含みが多い場合は。かのFPGのように半分近く下落すれば別ですが、最低でも30%ぐらいの下落が見込めないと今後はやらないことにします。こういった検証の機会があったことを考えれば意味があったと思いますが。

一番の正解は持株は売らずに、信用で売りをたてることですね。今回のようなこともあるので信用口座をつくろうかとも思いましたが、あまり好きな投資スタイルではないので辞めておきます。









 

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