しんちゃんの投資備忘録

投資が何よりも大好きです。投資対象は上場株式、不動産(国内・海外)、未公開株、クラウドファウンディング、中古商品などなど。 投資に関しての雑感、情報を中心に日々興味あることも合わせて書いていこうと思ってます。

今日はゴルフの予定でしたが、雨で中止。高速乗った後だったので、しばし雨のドライブを楽しんできました。

先日日本管理センターの管理戸数が発表になりました。
5ヶ月ほど1000戸前後で推移していただけに、先月は半減でしたね。
つられて株価も軟調でした。
 
総数 前月純増数
2015 5 61759 574
4 61185 1186
3 59999 1411
2 58588 943
1 57645 826
2014 12 56819 1097
11 55722 716
10 55006 510
9 54496 1010
8 53486 671
7 52815 633
6 52182 453
5 51729 411
4 51318 122
3 51196 957
2 50239 921
1 49318 603

定期的にチェックしている大量保有報告書DB
http://www.stpedia-ma.com/taiho/
を見ると、管理センター出てました。

3276 日本管理センター                                  保有割合
 提出者:デンバー・インベストメント・アドバイザーズ・
         エルエルシー                                  5.04%

デンバーという会社を調べてみると他に、SMS,プレステージを保有してますね。
https://toushi.kankei.me/c/12517

故邱永漢さんの
「株の儲けは我慢料」

最近のFPGの値動きを見て、ふと思い出しました。











今日は一日人間ドックで、待合室で待ち時間長いので
ブログを書いてます。
下剤1リットル空腹で飲んだので、少し体調いまいちですが 苦笑


先月いつもよりも貸し株サービス(SBI証券)の金額が振り込まれていたので、
持ち株の貸株金利を調べてみました。

1%銘柄
FPG
日本管理センター
クルーズ 

0.5%  
日本開発

0.1%
レントラックス
リクルートH
日本駐車場開発

この差が今後の株価にどう影響するのか、一度調べてみたいですね。

金利の高いのをピックアップしてみました。

ミクシイ    6%
アスカネット 6%
SRGタカミヤ 4%
グリー     3%
コロプラ    7%
オプティム   7%
gumi              5%
Aiming    7%
ガーラ     7%
マイクロにクス 5%
ピクセラ     5%

すごいのありました。
サイバーダイン 10%


貸株しておいても売り買いはできますし、配当金もそれに見合った金額が振り込まれます。
優待も優待サービスを受けると設定しておけば、ちゃんともらえます。
株主総会も少し面倒ですが、株主確定時に貸株サービスを解除しておけば、ちゃんと出れます。





 

https://www.release.tdnet.info/inbs/140120150604404824.pdf

オリコンの新規事業すごいですね。
「ビッグデータを駆使した株式運用」

上場前のホットリンクがツイッターなどのつぶやきを分析して、日経平均で運用するという
システムを開発して、すごい運用実績を発表してましたが。

上げ相場で実績を見せられても、あまりピンときません。

ある意味、将来が楽しみな事業だと思います。
乗る気はしませんが。









最近自分の自宅を買ったり、奥さんの実家の売却を見て、不動産仲介の理不尽さに気づきました。

「物件情報が一般消費者には全部オープンになっていない」

という 事実です。
ここ最近、週間ダイヤモンドやワールドビジネスサテライトでも取りあげられることで、この問題が浮き彫りになっていますが。

理由は不動産取引に認められている両手取引。 

仲介会社からすれば、売り手・買い手どちらか一方から手数料をもらうよりも、売り手・買い手両方からもらうほうがいいに決まってます。勢い物件の囲い込み(情報をオープンにしない)をするのです。
大手3社の両手取引は7割近いとのこと。

ソニー不動産はまさにこの理不尽さを突いて、片手取引しかしないとのこと。

最初「ソニー、不動産仲介に進出」の記事を見て不思議に思いましたが、この業界の悪しき慣習を知って、納得しました。

ソニーのこの事業はある程度成功すると思います。大手も馬鹿じゃないからソニーがうまくいけば追随するのではと思うかも知れませんが、絶対にしないと思います。任天堂と同じで自社の業績が極端に悪くならない限りは。

大きな組織ほど波風たてるのは、タブーですからね。










 

自分の運用実績を毎月これからは記録していこうと思います。

運用記録をそのまま書くとなまなましいので、当初は人気ブロガーのエナフンさん(最近終わってしまいましたが )やゆーゆーさんのようにブログ専用に口座を運用することも考えましたが、目的が自分の投資記録をすることで、振り返り(今までほとんどやっていなく、年間利回りもわからない状態でした)をすることだったので、すぽさん紅の鹿さんのように、比重のみこのブログでは書いていきたいと思います。

年末12月31日のポートフォリオは下記となります。

日本株ポートフォリオ

 FPG  38%
 管理センター  37%
 日本商業開発  10%
 リクルート  8%
 まんだらけ  4%
 スターマイカ  1%
 日本駐車場  1%

この時点を100として、追加資金をした場合には以下の計算式とします。

期末資金÷(期初+追加資金)

考え方はディーツ法です。
以下のブログを参考にしました。
http://www.kabueye.com/blog/?p=1250

5月末日時点

 FPG  51%
 管理センター  31%
 リクルート  6%
 日本商業開発  5%
 日本駐車場  3%
 クルーズ  2%
 レントラックス  1%

この半年で57%アップで日本株運用指数は157です。
まんだらけ・スターマイカを売却して、FPG・クルーズ・レントラックスを購入しました。
現金については、年末時点ではゼロとします。5月末時点で配当・貸し株等でありましたが比率としては1%以下なので割愛します。

FPGもこの1ヵ月での暴落で損した感じとなっていますが、年始から見れば約2倍です。
ただあまりにもポートフォリオでは突出していますし、リスクが大きすぎるので3Qの決算発表ないし本決算で配当を確定するあたりで大きく調整したいとは思います。

そういえば今日FPGからクオカード3000円が来ましたね。

日本管理センターと日本駐車場開発は今のところ永久保有銘柄です。

外国株ポートフォリオ

年末のポートフォリオ

 VT  33%
 ドル  23%
 VYM  22%
 NAVER  14%
 BRK  8%

5月末のポートフォリオ

 BRK  50%
 ドル  24%
 VT  13%
 VYM  9%
 NAVER  5%

外国株指数は2%アップの102です。

この半年でやったことは、円資産をほぼ全てドルに替えました。買値120円ぐらいです。
そのドルでBRKB(バークシャーハサウエイB株)を買いました。買値は約146ドルです。
ドルは円安で含み出てますが、BRKが買値下回っているので、指数は微増です。

外国株ではLC(レンディングクラブ)HABT(ハビットレストラン)CRM(セールスフォース)あたりをウオッチしてます。どれもPER高いので、当面手が出ませんが。

最後にポートフォリオのバランス

 日本株  54%
 外国株  34%
 投資信託  12%

投資信託は銀行とのお付き合いで買ってます。










FPGから今回の日経の報道に対してのリリースが出ましたね。
 http://v4.eir-parts.net/v4Contents/View.aspx?template=announcement&sid=23787&code=7148

 業績の影響はないとのことですが、一方人気投資家ブロガーのすぽさんがブログのコメントで書いてるように
 http://sprn.cocolog-nifty.com/blog/2015/05/2015527-8a2c.html
法改正リスクが大きくなったと見るのは、僕も同じ見解です。
これでイナゴ投資家はだいぶ脱落されたのではないでしょうか。

業績の影響については、リリースされる商品の発売から完売までの時間を定点するのが一番いいのですが、
ちょっと面倒ですよね。

一応今後定点したときように、直近完売したものをまとめてみました。

SHIP(船)
4月28日発売 5月26日完売 (約1ヵ月) 19億37百万
4月8日     5月26日    (約2ヵ月) 16億75百万
4月7日     5月11日    (約1ヵ月) 16億75百万
4月3日     4月30日    (約1ヵ月) 16億75百万

ALIP(飛行機)
3月20日    4月27日    (約1ヵ月) 20億33百万
12月3日    4月3日     (約5ヵ月) 20億42百万
3月5日     3月27日    (約1ヵ月) 16億45百万

CLIP(コンテナ)
1月7日     3月25日    (約2.5ヵ月) 6億03百万
1月7日     3月25日    (約2.5ヵ月) 8億27百万

検索してみるとこんな資料も出てきました。紹介手数料は1~3%みたいですね。

よく調べてみないとわからないですが、コンテナが足が長いのは意外ですね。
買う側からすると、償還までなるべく短いほうがいいとは思うのですが。
飛行機で一つ長いのも気になりますね。引き受けの航空会社がいけてないのかも知れません。






 







 

https://www.release.tdnet.info/inbs/140120150525490336.pdf

順調ですね。

売上 14.7%アップ
営利 16.1%アップ
経常 20.3%アップ
利益 109.8%アップ

合わせて増配も発表されています。
株価も堅調ですね。
今期は子会社スキー場開発の売却益が大きいので、当期利益がすごいことになっていまが。

FPG、レントラックスが軟調ですね。

年始にあまり分析もせず社長の講演を聞いて直感で買ったクルーズが今日大幅高で、
気が付けば2倍手前まで来てます。
今度書きますが一生懸命分析して買ったパラカはさえず、株は難しいですね。









昨日のFPGの下げは、前回の2Q決算発表なみの下げでしたね。
今日もNYが下げているので、全体的に僕のポートフォリオもマイナスですが。

sakiさんからもコメントにありましたが、日経の節税スキームの報告義務化の報道がオペリも入っていたので連想売りでしょうね。

ただオペリはまだ認知度も低く商品自体は常に品薄なので短期的に業績に影響を受けることはないですが、 こういった報道がされているということは財務省の意向として節税商品の規制強化は間違いないでしょうね。
FPGは売り時が本当に難しくなってきますね。

先日は京都の古い町屋をリノベーションしてホテルとして一棟貸しする投資家説明会に参加してきました。
隣の席にすこし前にカンブリア宮殿に出てた社長もいらっしゃいました。

インバウンド市場で一番恩恵があるのがホテルだと思っていて、ジャパンホテルリートもかなり上がっています。
http://stocks.finance.yahoo.co.jp/stocks/detail/?code=8985.T&d=1y 

意外とホテル銘柄って少ないんですよね。ぱっと思いつくのはこのあたりでしょうか。
共立メンテナンス・アメイズ・常和ホールディング・帝国ホテル・藤田観光・電鉄系

アパホテルなんて業績すごいでしょうね。未上場なので買えませんが。

イメージは下記のような感じです。
http://www.machiya-inn.net/

以前は1・2月は京都は閑散期でしたが今は中国人の旧正月需要で1年を通して、高稼働だそうです。
そもそも京都は高いビルが建てられないので、大きな供給が無いもの魅力的ですね。

古い町並みを残すことにも意義がありますし、稼動70%で利回り二桁狙えるとのことなので投資商品としても魅力的ですよね。
完成は来年8月なので、投資を実際にしてましたらこのブログでも紹介しようと思います。




 

後輩がFBでアフィリエイト主要会社の情報を分析したブログをシェアしてたので、
共有しますね。

東京都立戯言学園

ファンコミの収益力は頭一つ抜けてますね。
我らがレントラックスがどこまで牙城を崩せるか。

いつ素敵なコメントをしてくれるsakiさんからもオペリーティングリースの市場レポートを
教えていただきました。
saikiさんいつもコメントありがとうございます。
FPGホルダーとしては、嬉しいですね。

https://www.yano.co.jp/press/pdf/1204.pdf






 

セルインメイを地でいく軟調な相場ですね。

自己資本比率 ROE EPS BPS 配当性向 配当金
2006.7 37 49 3.15 6.81 63 2
2007.7 25 30 1.87 -40% 5.74 -16% 106 2
2008.7 25 26 1.44 -33% 5.77 1% 139 2
2009.7 26 35 1.81 26% 4.98 -14% 110 2
2010.7 29 44 2.26 25% 5.09 2% 44 1
2011.7 34 44 2.51 11% 6.44 27% 60 1.5
2012.7 37 24 1.55 -38% 6.75 5% 128 2
2013.7 34 52 4.13 167% 9.16 36% 60 2.5
2014.7 38 44 4.73 15% 12 31% 57 2.7
2015.7         7.82


EPS、BPS、配当金は去年100分割しているので比較のために数字を今に合わせています。
この株の一番の特徴は配当性向。利益以上に配当しているのが9年で4回あります。
ROEも高く資金効率は抜群です。
ただEPSの伸びはここ2,3年がすごいだけなで、実績はぱっとしないので配当再投資で見たほうがいいかも知れませんね。

今期EPSが高いのは子会社の日本スキー場開発の売却益なので、この部分は間引いてPERを計算しておかないと高値掴みしてしまうリスクがあります。

 

今福岡に出張で来てます。
政令都市一番の人口増加だそうで、上海が東京と変わらない距離で都市としては日本でも有数ですね。
不動産投資では前向きに検討したいところです。

レントラックス下げてますね。購入後下がるのは毎度なので慣れてますが、早く戻って欲しいところです。
FPGはきっちり戻しましたね。あの業績での売られ方はいかに短期投資の株主が多かったかの証明だとは思いますが。

粗利 前年比 粗利率 販売管理費 前年比 純資産 前年比 負債 前年比
2006.7 2340 42% 1212 2329 3914
2007.7 2537 8% 37% 1617 33% 1954 -17% 5761 47%
2008.7 2924 15% 39% 1743 7% 1822 -7% 5402 -6%
2009.7 3051 4% 39% 1793 3% 1688 -7% 4783 -11%
2010.7 3593 18% 41% 2111 18% 1738 3% 4060 -15%
2011.7 4058 13% 42% 2557 21% 2186 26% 4190 3%
2012.7 4533 12% 43% 2712 6% 2280 4% 3722 -11%
2013.7 5758 27% 43% 3737 38% 3240 42% 5880 58%
2014.7 6593 14% 44% 4258 14% 4413 36% 6230 6%

粗利も順調に伸びていますし、粗利率も不動産管理ビジネスとしては驚異的な数字です。

販売管理費の伸びは粗利よりも少し高いですが、許容範囲だと思います。

負債は日本スキー場開発を切り離したので、多分今後は低水準でしょう。
ビジネスモデル的に大きな資金を必要としないはずなので。






 

日本株ポートフォリオ5位の日本駐車場開発。

上場前から社長の講演を聞いていつか投資をしたいと思っていましたが、なかなか割安と思えるタイミングが来なくてやっと1年半前ぐらいに投資できました。

先日子会社の日本スキー場開発がIPOして、株価堅調です。
全く予想してなかったので、サプライズでした。

■成長市場・成長企業か

駐車場経営はアウトソーシングの大きな流れがあり、うちの近所のダイエーも気が付けばパーク24のタイムズになっていました。
駐車場開発も大型施設の駐車場をどんどん獲得しています。

新規事業で分譲マンションの空き駐車場を外部に貸し出すのも、うちのマンションも高齢化などで駐車場を借りる人が減っていて、管理費の低減になるので問題となっています。

これから爆発的に車が普及しているアジア展開もすでに実績があるところも魅力的です。

最近上場した子会社の日本スキー場開発(IPOはサプライズでした)も、ゴルフ場をとりまとめたアコーディア・PGMを彷彿とさせるビジネスで期待大です。

■差別化 ビジネスモデル

上場前に社長が講演で聞いたビジネスモデルがすごくユニークだったので刺さったのを覚えています。

「オフィスビルは駐車場の設置を義務付けられているが、それほどニーズが無く空きが多い。その空いてる駐車場を全部相場の半額で借り上げて、周りの駐車場を借りている会社(人)に相場より安く貸している」

今でもこの手法をやっているかはわかりませんが、パーク24やパラカなどのコインパーキングとは差別化されたモデルです。

大型の駐車場を月貸し時間貸しでうまくマネージメントするところが、利益の源泉でもあるみたいです。
(マネジメントフィーの最大化)

■参入障壁

日本管理センターと一緒で管理物件をリプレイスするのは結構大変なので、先行メリットはかなり大きいと思われます。現に大型商業施設の駐車場管理ではパーク24と日本駐車場開発以外ほとんど聞きません。あとは系列の管理会社がやってるレベルではないでしょうか。


  売上     営利 営利予想 営業CF  経常 当期利益
2006.7 5548 1127 1824 1069
2007.7 6795 22% 919 -18% 1329 642 -40%
2008.7 7508 10% 1181 29% 1827 489 -24%
2009.7 7870 5% 1258 7% 1168 613 25%
2010.7 8664 10% 1481 18% 1116 765 24%
2011.7 9607 11% 1501 1% 1715 1289 1438 850 11%
2012.7 10591 10% 1821 21% 2000 1473 1906 518 -39%
2013.7 13436 27% 2021 11% 2400 1460 2235 1378 166%
2014.7 15118 13% 2334 15% 2400 2013 2591 1581 15%
2015.7 17100 13% 2900 24% 2900 2820 2620 66%

数字は特に営利はこの5年が好調ですね。営利予想は下振れが多いのも特徴です。













 

基本株式投資は個別株でずっとやっていましたが、作家の橘玲さんの影響を強く受けて
インデックス投資にはまっていたことがありました。


代表作 お金持ちになれる黄金の羽根の拾い方
 
橘さんの主張は

アクティブ投資(個別株を分析して投資)は手数料が高いから中長期で見るとインデックス投資には必ず負ける。それであれば 、資本主義社会である限り経済は成長する可能性が高いので、全部を買うことが合理的。

という考え方で、かなり共感して投資のほとんどをETFで運用してました。
本が出た当時はいくつかのETFを組み合わせて世界株投資としてましたがETF最大手バンガード社から
VTが出たので、これ一本でできるようになりました。


※画像の貼り方マスターしたら 差し替えます
VT 5年チャート
http://finance.yahoo.com/echarts?s=VT+Basic+Tech.+Analysis&t=1d#{"range":"5y"
5年前 38.50ドル
現在  64.14ドル
複利率 13.61%
配当  約2.5%


世界的株高でこの5年は右肩上がりでした。円安もともなってそこそこいい投資でした。
そこから以前紹介したシーゲル博士の本に影響されて高配当株がパフォーマンスがいいと気づいたのと、結局世界投資で一番効率的なのは米国株ということに行き着いてバンガード米国高配当株ETFのVYMに行き着きました。

VYM5年チャート
http://finance.yahoo.com/echarts?s=VYM+Basic+Tech.+Analysis&t=1d#{"range":"5y"}
5年前 36ドル
現在  69ドル
複利率 17.66%
配当  約2.8%

複利率も配当的にもVTよりもVYMがパフォーマンスは高いです。

ただ最後に行き着いた結論は究極のETFはバークシャーハサウエイだと考え、そこに集中投資しています。
管理コストであるバフェットの給与も確か1000万くらいですし。当然BRKの管理コストはもっと高いですが時価総額からみたらかなりの低コストです。

バークシャーハサウエイ5年チャート
http://finance.yahoo.com/echarts?s=BRKB.MX+Basic+Tech.+Analysis&t=1d#{"range":"5y"}
5年間  70ドル
現在    144ドル 
複利率 19.76%
配当無し 

外国株なので無配当で再投資してくれるのも魅力的です。(ETFとしては)
ETFで面倒なのが配当再投資を自分でやることです。投資信託であればやってくれますが。外国株は税金面考えても無配当のほうが有利です。

奥さんの資金のポートフォリオは減らすとうるさそうなのと、使うとすればかなり先だと思うので
BRKでほとんど運用してます。



 

昨日のレントラックスの記事で初めてコメントいただきました。
ほぼ読者ゼロ(そっと教えた友人のみ)だったので、嬉しいです。

バフェット本は多分20冊以上読んでますが、この本は超おすすめです。
「麗しのバフェット銘柄」 メアリーバフェット

麗しのバフェット銘柄 (ウィザードブックシリーズ)
メアリー・バフェット
パンローリング
2007-03-15


初心者の方にはおすすめしませんが、ある程度株の知識のある方であればバフェットが株価をどう考えているのか、わかりやすく説明してあります。

この本を読むとバフェットの元手は10万ドルでそこから300億ドル(書籍出版時)です。
バフェットは複利で20%以上を長年続けたことで有名ですが、複利計算すると65年連続でやらないとできない数字です。
まさに怪物ですね。

「この株は複利でどのぐらいで回るか」

いくつか計算式が出てますが、簡単なものだけ紹介させていただくと

○年後のEPS(一株利益)を予想。
それにその株の平均PERをかけて○年後の株価を算出。
複利で何%かを算出

これを比較的業績が安定している、僕の持ち株の日本管理センターにあてはめると

今期EPSが55.8円
年間25%成長として5年後のEPSが170.28円
平均PER20倍とすると5年後の株価は3405円

昨日の株価が1553円なので複利計算すると17%
(複利計算はこのサイトを使ってます)

別途配当もあるのですが、少し計算が複雑なのでここでは割愛させてもらいます。
バフェットが歴史ある企業が好きなのは、ある程度高い確率で数字を読めるからです。

競争力が強い(参入障壁が高い)ところでないと、安定した業績は望めません。
僕が特に重視するのは、新規参入がないこと。

FPGのオペレーティングリースなどは、新規参入がちょっと想像もつきません。
案外経験者であれば資金と人脈さえあればできたりするのかも知れませんが 笑

メモとしてバフェットの10のチェックポイントを転記しておきます。

1 ROEは高く安定しているか(12%以上)
2 ROTC(総資本利益率)も高く安定しているか
3 利益のトレンドは上向きか
4 多くの長期債務をかかえていないか
5 持続的な競争力を持つ製品やサービスを持っているか
6 労働組合はないか
7 インフレの影響を製品やサービスの価格に転嫁できるか
8 内部留保利益を蓄積しているか
9 自社株買いを実施しているか
10 内部留保利益が企業価値を向上させているか













 

先日購入したレントラックスの決算発表がありました。
https://www.release.tdnet.info/inbs/140120150514477971.pdf


来期決算は
売上      53億19  前期比   47%
営利       3億70         33%
当期利益    2億37         33%
一株利益    99円          14%

前回ブログで最低30%増と読んでいましたが、
一株利益は公募した関係で株数増えているので14%増でしたね。

2330円で購入しているのでPER23,5倍です。

もう少し上の予想数字出るかと思いましたが、かなり固くきましたね。
上方修正が3Qあたりで出るかと予想します。
月曜は株価膠着でしょう。少し上がるかな。(希望的観測)

レントラックス(粗利17%)の成長ストーリーはファンコミュニケーションズ(粗利32%)よりも
高い成果単価(自社のマージンを削ることで)をアフィリエイターに提示することで、特にスーパーアフィリエイターをどんどん囲い込むことなので、マージン競争にならない限りこのまま成長していくと思います。

さしずめアフィリエイト業界のディスカウンターというところでしょうか。













珍しく増収減益でしたね。
http://pdf.irpocket.com/C3276/Q8aV/ayKM/GbfM.pdf
株価も反応して、下落しました。

決算短信よく見ると、全然問題ないことがわかります。
下記が会社からの見解です。

なお、当第1四半期連結累計期間において、一時的に発生する行徳バルク物件の売却益は前第1四半期連結累計 期間に比べ減少しております。 このような特殊要因を除けば、増益基調に変わりありません。

日本管理センターはストックビジネスなので、管理戸数の推移が大事なKPIです。
会社からの発表がわかりずらいので、月毎にどれだけ増えたか表を作ってみました。
確実に積み上げるスピードが上がってます。この株はこの戸数が伸びてる限りは保有しようと思ってます。

 
総数 前月純増数
2015 4 61185 1186
3 59999 1411
2 58588 943
1 57645 826
2014 12 56819 1097
11 55722 716
10 55006 510
9 54496 1010
8 53486 671
7 52815 633
6 52182 453
5 51729 411
4 51318 122
3 51196 957
2 50239 921
1 49318 603
2013 12 48715 533
11 48182 710
10 47472 482
9 46990 439
8 46551 488
7 46063 72
6 45991 67
5 45924 32
4 45892 452
3 45440 870
2 44570 333

1 44237     

今日は久々に新規株式を購入しました。
先日マザーズに上場したばかりのアフィリエイトのレントラックス

今期EPSが85.66円
2330円で購入しました。
成り行きで買ったので、いきなり含み損してますが(苦笑)

PER27倍と僕の指標では割高ですが、明日決算発表があり
来期PERで(EPS期待を込めて最低1.3倍にはなるかと)
20倍前後と計算してます。

購入のきっかけはアフィリエイターの友人が
「最近周りのアフィリエイターがレントラックスに鞍替えしているんだよね。他のASPよりも条件がいいみたいで」
とのこと。

アフィリエイト最大手はファンコミュニケーションズ。ここは登録はオープンで誰でも登録できますが、レントラックスは調べてみるとクローズドで先方から招待がないと登録できないとのこと。

アフィリエイトこそ2-8ならぬ1-9で、トップが売上のほとんどを上げる世界。
どれだけ稼げるアフィリエイターを囲えるかが事業のセンターピンです。

トップアフィリエイターのスカウトがある程度できれば、時価総額も55億と軽いため影響もすぐ出るのではと期待してます。

このブログを始めたのでネタのためにもアイデア思いついたらいろいろ購入はしていきたいと思っています。

近々ブログ用口座で運用も始めたいと考えています。

昨日の決算発表(増収・減益)で日本株ポートフォリオ3位のリクルート株下げてます。
ここは公募から持っていますが、IFAS基準になれば一気にPER下がるのでそこ期待で持ってます。



















日本の株式ポートフォリオ4位の日本商業開発。

先日決算発表もあったので、その数字も当て込んであります。

この株はIPOの公募から持ってます。
といってもすごく興味があった訳ではなく、最初はIPO株だからととりあえず持っていて、気がついたら含み損の状態でした。

今では人生2度目のテンバガー(10倍株)株です。

■成長市場・成長企業か

低金利・金余りの現状、利回り商品はまだまだ旺盛なニーズがあります。
この手の株は金利動向とマネタリーベースに大きな影響を受けますで、その辺の大きな流れは
掴んでおかないと、大変なことになります。
現にリーマンのときは、潰れるかと思うぐらい悲惨な決算でした。時価総額も今からは想像もつかない
確か6億円ぐらいでした。

■差別化  ビジネスモデル

この株をIPO時から持ってる一番の理由が、ビジネスモデルが秀逸だからです。
ぜひ!松岡社長の著書は読んでいただきたいです。



通常不動産は建物をたてて賃貸するのが一般的ですが日本商業開発は特に流通が
テナントなので、テナントごとに仕様が大きく違うので土地のみを賃貸し、建物はテナント
が建てます。

空室リスクを最大限抑えたやり方です。テナントも建物は自社所有なので必然的に長期契約に
なります。テナントも大手ばかりなので金融商品としても秀逸になり年金団体なども買い手となります。

「建物はテナントが建てる」という松岡社長の主張を読むとメリットしか見あたらない手法ですが、
なぜか追随する企業が出てきません。

そもそもほとんどの流通業がアセット(土地・建物)を持ちたくないか、持つなら土地・建物両方だと
いう企業が多いので、なかなかテナントを見つけにくいのかも知れません。

土地も必ず住宅地にあるところに絞って、最悪住宅地としても活用できるところにしてリスクヘッジ
をしています。

■参入障壁

土地の仕入れとテナント誘致のプロデュース力がものをいう世界だと思うので、基本属人ビジネスと思われます。なのでそんなに参入障壁があるビジネスだとは思えません。

 
売上 営利 営利予想 営業CF 経常 当期利益
2011.3 1141 318 580 435 195 317
2012.3 9973 774% 746 134% 660 3762 728 393 23%
2013.3 6572 -35% 531 -29% 510 -2144 462 318 -19%
2014.3 10828 64% 1440 171% 1100 -11898 973 666 109%
    2015.3 16252 50% 3547 46% 3140 6608 2987 1863 180%
2016.3 16500 4780 3900 2599
粗利 粗利率 販売管理費 純資産 負債
2011.3 776 68% 457 867 3892
2012.3 1335 72% 13% 589 29% 1247 44% 1176 -202%
2013.3 1203 -10% 18% 673 14% 1519 22% 4197 257%
2014.3 2272 88% 21% 832 24% 2232 47% 16834 301%
    2015.3 4653 105% 29% 1105 33% 8510 281% 13529 -20%
2016.3
自己資本比率 ROE EPS BPS 配当性向 配当金
2011.3 15.6 48.9 23.82 60.63 3.5
2012.3 40.8 39.4 29.54 24% 89.38 47% 11.3 3.33
2013.3 21.9 23.9 23.85 -19% 109.96 23% 24.5 5.83
2014.3 10.6 36.7 48.05 101% 152.43 39% 24.3 30
    2015.3 34.9 35.3 125.91 115% 496.43 226% 23.8 35
2016.3 147.85 20.7 35

買値ほぼ100円なので35円の配当だと買値ベースで見ると利回り35%という驚異的な数字となります。
成長株のまさに醍醐味がこういったことでも実感できます。








 

現在の日本株式ポートフォリオ2位の日本管理センター

購入は2年ほど前で、きっかけは四季報。中小型株の成長株でストックモデルがもともと
好きで、社名もピーターリンチ的に地味でいいなと。

まず定性面。

■成長市場・成長企業か

管理センターは顧客は「不動産オーナー」と断言しています。今後年金不安で個人の不動産大家さんは間違いなく増えると考えます。マネー雑誌を見ても最近は投資用不動産の特集増えてますよね。

企業としても下記の数字を見ていただければと思いますが、素晴らしいの一言です。売上・粗利の伸びに対して販売管理費の伸びが抑えられていて、最高です。

■参入障壁

これは高いと考えます。一番はオーナーへの営業が困難だからです。物件の近くに住んでいないことも多いですし、昼間は他の仕事をしている人も多いのでなかなかアプローチできません。昔からの付き合いか、買ったときにつながっていたところに引き続きお願いするケースがほとんどです。

■差別化 ビジネスモデル

これが素晴らしかったので、投資を決めました。
通常の管理会社は家賃総額の3~5%をもらうか、サブリースです。

この両方ともWINWINのビジネスモデルではありません。家賃の%モデルは空き室よりは安くても入居してもらったほうが管理会社の実入りがいいし、サブリースだと少しでも安く借りるという力学が働きます。

管理センターのビジネスモデルはサブリースですが、一定の家賃を超えた部分をオーナーとシェアするモデルなのでまさにWINWINです。
空室リスクを保険でカバーしたりと、他の管理会社にはない差別化ポイントがあります。

物件開拓・管理など工数がかかるところはパートナー企業にまかせ、かつそこからもフィーをもらうという素晴らしいビジネスモデルです。

武藤社長は書籍も出していますので、投資を検討している人は必ず読んだほうがいいです。
そのアパート経営は諦めるにはまだ早い!
武藤 英明
角川マガジンズ(角川グループパブリッシング)
2012-07-24





  
売上 前期比 営利 前期比 営利予想 営業CF 経常
2011 19543 25% 621 93% 464 610 611
2012 23551 20% 867 40% 834 742 854
2013 26847 14% 1026 18% 1027 333 1038
2014 29992 12% 1327 29% 1302 1765 1311
2015 33601 12% 1703 1708
 
    
当期利益 前期比 粗利 前期比 粗利率 販売管理費 前期比
2011 341 94% 1719 38% 9% 1098 18%
2012 489 43% 2161 13% 9% 1294 18%
2013 635 29% 2511 16% 9% 1485 15%
2014 789 24% 2922 16% 10% 1594 7%
2015 1043 32%

   
純資産 負債 自己資本比率 ROE
2011 1568 42% 2035 16% 43 25.6
2012 1891 21% 2256 11% 45 28.4
2013 2333 23% 2740 21% 45 30.5
2014 2955 27% 3950 44% 42.4 30.3 
   
   
EPS BPS 配当性向 配当金
2011 22.82 74% 93.8 23% 32.9 45
2012 27.9 22% 103.4 10% 40.3 28
2013 34.9 25% 125.5 21% 40.1 28
2014   42.31 21% 157.38 25% 46.4 40
2015 55.8 32% 24
 

成長率も抜群ですが特に目を見張るのが、資金効率です。
ROE 配当性向 高水準です。

投資した2年前はPER14,5倍で安くはなかったですが(高くもないですが)、バフェットの「素晴らしい事業をそこそこの値段で買う」を実践せずPER10倍割れを待っていたら手に入らなかった株です。

現状PER30倍近いので、20倍切ったら再度追加購入を検討したい銘柄です。
(FPGと違って長く安心してもてる株です 笑)

今日第一四半期の決算発表になってますね。
去年と違って営利でマイナスですね。
売上は上がっているのでそんなに心配してないですが、所感どこかで書いておきます。




 

■ROE(自己資本利益率)

最近特に話題になっている指標。バフェットが重要視していることでも有名。
  
  FPG
2010.9 41.6
2011.9 31.7
2012.9 35.2
2013.9 33.7
2014.9 26.4

FPGも下がっているとはいえ、今だ高水準です。

この指標は二つの意味があると思っていて

株主を意識して経営しているか

米国株は大型株でも20%ありますが、日本は5%いけばいいというほど低いです。

例)コカコーラ 22%
http://www.morningstar.co.jp/frstock_us/stock.html?symbol=KO

この違いは、株主から預かった資金の見解の相違が大きいと思っています。
上場企業の社長で「返さなくていいお金。銀行から借りるよりもいい」
などどいう発言を以前講演で聞いて、びっくりしました。
投資家としては当然リスクがあるので銀行金利よりも高いリターンを求めているのに。

効率よく稼げる事業か

バフェットのいう「いい事業」とは少ない資金で高く稼げる事業のことなので、そこを見る
指標としてはある意味最適です。

ただし自己資本比率が低い状態での高いROEは、単純にレバレッジを高くかけている
だけの可能性もあるので、そこはしっかり見ていかないといけませんが。

■EPS(一株利益) 

  FPG
2010.9 5.6
2011.9 7.1 26%
2012.9 10.1 42%
2013.9 15 49%
2014.9 23.8 58%
2015.9 50.6 113% 

株価上昇にはこの数値の成長が非常に大事です。
FPGは5年で10倍ですから、驚異的な成長です。
増資もしていますからね。

バフェットが自社株買いを好むのも、EPSが大きく改善するからです。

バークシャーがIBMを大量買いしているのもIBMの自社株買いを評価してとの
報道がありますが、売上を落としているなかでの自社株買いがどうでるかは
(そこにお金を使わず事業投資を優先させたほうがいいのでは)、今後注目です。

■BPS(一株純資産)

  FPG
2010.9 59.69
2011.9 75.25 26%
2012.9 98.05 30%
2013.9 175.57 79%
2014.9 337.39 92%
 
企業が赤字のときや、資産株には有効な指標です。バフェットのバークシャー(BRK)
はEPSで見るよりもBPSで見たほうがいいかも知れません。
株価の安全性を見るのに使ってる方も多いです。

■配当性向

これも経営者が株主を意識して経営しているかを見るのにはいい指標です。

  FPG
2010.9 9.5
2011.9 32.9
2012.9 40.3
2013.9 40.1
2014.9 46.4

FPGはこの指標も驚異的です。高成長株なのに利益を半分近くを配当。
だったら増資しなければいいのに と個人的には思ってしまいますが。

バフェットが自社株買いを好み、かつバークシャーが無配当なので個人的にも配当には
興味ありませんでしたが、名著シーゲル博士の「株式投資」を読んで見方変わりました。

株式投資 第4版
ジェレミー・シーゲル
日経BP社
2009-07-23



成長株のIBMと成熟株のタバコ株の代表フィリップモリスのパフォーマンスを比較すると
フィリップモリス株のほうが上というレポートです。
前提条件として、配当を再投資したらというのがつきますが。
これには成長株投資しかしていなかった僕は、目から鱗でした。

バフェットが世界で有数のお金持ちになったのも複利の効果といわれていますが、
コカコーラなどの高配当の株からの配当を再投資できたのも、大きかったと思います。

最悪な例としては、僕が以前投資をしていた まんだらけの配当性向推移
2.1
2.2
0.8
1.6
0.7
驚くほど低いです。
それでいてROEの推移もこれでは株価が低い(低PER)のも当然です。
8.3
7.9
9.6
15.7
15
さすがに株主提案されましたね。
http://mandarake.co.jp/company/ir/pdf/news_141114.pdf

この観点からも「少ない資金で高く稼げる事業」がいかに大事かだと思います。

理想はコカコーラのように成長株で高配当の株ということですね。









 

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